新冠肺炎疫情防控期间，各地纷纷采取防控措施以防止疫情进一步扩散。这些防控措施不可避免地会影响到部分房屋租赁合同的正常履行，导致出租方与承租方之间发生纠纷。
案例一：甲与乙签订《房屋租赁合同》，租期18年。乙每季度提前15日向甲缴纳下季度房租。由于乙欠缴2019年第二至2020年第一季度房租，甲提起诉讼。乙辩称：2020年第一季度的租金因新冠肺炎疫情的影响，应予以相应减免。法院认为：根据租赁合同的约定，被告应提前15日支付下一季度租金，即应在2019年12月15日前支付2020年第一季度租金，亦即在新冠肺炎疫情暴发前，被告的付款期限已经届满，不能因此后的疫情免除其此前的合同义务。但新冠肺炎疫情确属不可抗力，因此采取的防疫措施，的确会对被告房屋的装修、使用、经营等产生影响，对此，原被告双方可在此后租金的支付问题上予以协商处理。
案例二：原告为公寓房主，被告是网约房经营者。2018年11月，原被告签订《房屋租赁合同》，约定租期5年，每月租金2750元。2019年11月24日，被告按期支付了三个月房租。之后因为新冠肺炎疫情影响，被告取消全部春节订单并全额退款，2020年1月底，被告与原告协商租金减免事宜，原告未及时回复。2月2日，涉案房屋所在楼房采取封闭式管理，不允许外来人员进入，被告认为涉案房屋已经无法正常使用，符合不可抗力情形，要求与原告解除合同。原告提起诉讼，主张原、被告双方之间的合同长达五年，此次疫情不足以影响合同的继续履行，被告要求解除合同系违约行为，要求被告支付违约金10000元。经法院调解，原被告达成调解协议：解除合同，被告同意支付违约金2750元，且不要求原告退还尚未到期的租金。
上述两个案例中都涉及了 “不可抗力”的问题，案例一中法院认为新冠肺炎疫情确属不可抗力，案例二中被告以不可抗力进行抗辩，另外，有的法院也适用情势变更来解决此类纠纷。那么，“不可抗力”和“情势变更”究竟是什么？它们还涉及哪些相关问题？疫情期间如何解决房屋租赁纠纷？
一、不可抗力
《民法总则》第180条规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”
通过以上规定，我们可以得知，新冠肺炎疫情以及防控措施是否构成不可抗力，要看具体情形。这与合同的履行期限、履行内容以及受疫情影响的程度有关，若合同履行受到新冠肺炎疫情以及防控措施的影响，但尚未达到合同目的不能实现的程度，当事人不能以不可抗力为由要求解除合同。而且因不可抗力不能履行合同的，也未必能全部免除责任，而是要看不可抗力的影响程度。
如果承租人仍愿意继续履行房屋租赁合同，但是疫情期间难以按照原合同的约定支付租金，具体来说：（1）对于租赁房屋用于居住的，一般仍应当按照合同约定履行，但是如果因为疫情，收入受到较大的影响，可以请求暂缓支付或者减免租金。（2）对于租赁房屋用于经营的，可以根据受疫情及防控措施的影响程度，结合不可抗力的相关条件，请求减少相应的租金。
如果因疫情以及防控措施的影响，构成不可抗力，当事人不愿意再履行房屋租赁合同的，也可以根据合同约定或者法律的规定，请求解除合同，当然，解除合同也未必能够完全免责，有时也会涉及违约责任。
二、情势变更
所谓情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。
《合同法司法解释 （二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
同样，承租人也可以根据情势变更请求相应地减少租金，当事人也可以根据合同约定或者法律规定请求解除合同，当然同时也有可能产生违约责任。
另外，即使疫情及防控措施影响未构成不可抗力和情势变更，但继续履行房屋租赁合同对承租人显失公平、可能造成不应有的损失，承租人可以请求解除合同。但是因此解除合同的，不影响违约责任的认定。
随着疫情的发展变化，会有更多的租赁合同纠纷进入司法程序。法院在解决这一类纠纷时一般都倾向于当事人协商优先，在诉讼中也注重对当事人进行调解。合同当事人要及时进行沟通和协商，按照公平和诚实信用原则变更合同条款或者签订补充协议，从源头上减少纠纷产生。值得一提的是，不论承租方或出租方，在疫情的影响之下均承受了极大的生活与经营压力。租客不能理所当然地要求房东减免房租，房东也不宜不分青红皂白地驱赶房客。承租方与出租方并非矛盾的两极，而是利益共同体，只有双方友好协商，才能携手共渡难关。（作者是法学院研究生）
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